Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для креди­тора и долгосрочностью кредита. В настоящее время основными источни­ками кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год, а по валютным счетам -от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и рис­ки, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно занимать­ся межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Одна­ко спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового не возврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обращаются к долгосрочному кредитованию объек­тов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипо­тека.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источни­ка: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Пер­вый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок цен­ных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем са­мым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жи­лья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса по­казывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных, как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руко­водством правительства) через создание федеральной национальной ассо­циации по закладным, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руково­дством местных органов власти.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечи­вающие развитие этих предприятий. Например, строительные организа­ции под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных орга­нов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипоте­ки.

Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее раз­деление процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущест­ва, Роскомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Граждан­скому кодексу РФ недвижимость - это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недви­жимость - цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыноч­ной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учи­тывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического ли­ца квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же, как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осуществлять только при заключении междуна­родных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или кос­венное нарушение действующего законодательства. Наиболее распро­страненная схема взаимодействия банка и риэлтерской фирмы -это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижи­мость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщи­ку. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее ус­луг по сделке, или риэлтерской организации - в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго го­воря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практи­кой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке не­движимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.